--- path: /blog/comptabilite-social-et-juridique/sci-et-lmnp/ title: "SCI et LMNP : est-il possible de cumuler les deux statuts ?" description: "Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez si vous pouvez cumuler SCI et LMNP ? Bonne nouvelle : c’est possible, mais pas sans conditions. Entre souplesse de gestion, fiscalité allégée et risque de bascule à l’impôt sur les sociétés, ce montage attire autant qu’il interroge." seo: title: "SCI et LMNP : est-il possible de cumuler les deux statuts ?" description: "Découvrez comment cumuler efficacement SCI et LMNP pour optimiser fiscalité et gestion locative, tout en évitant le basculement automatique à l’IS." slug: "sci-et-lmnp" cover: src: "https://images.ctfassets.net/97bcek6xbwhd/1GgMatVO3xq1F3EVboYgn7/c5b3eb416cdb699c2574a8ebcd792104/SCI-et-LMNP.webp" alt: "Image de couverture de l'article SCI et LMNP" width: 1920 height: 1080 wordCount: 1187 readingTime: 6 cta: "" category_slug: "comptabilite-social-et-juridique" category_title: "Comptabilité, social et juridique" author_slug: "benjamin-plateau" author_name: "Benjamin Plateau" author_job: "Operations Manager" author_bio: "Fort de 8 ans d’expérience en gestion comptable et management, Benjamin partage sa vision opérationnelle pour optimiser les processus et la performance des organisations." author_avatar: src: "https://images.ctfassets.net/97bcek6xbwhd/6kglyCGYpVNBfbL6wADSHU/0d76e1952579586677e826fde54a119e/benjamin-plateau.webp" alt: "Photo de profil de Benjamin Plateau" width: 512 height: 512 author_linkedin: "https://www.linkedin.com/in/benjamin-plateau-1a3454a0/" resource_slug: "guide-creation-sci" publishedAt: "2025-11-05" updatedAt: "2026-06-03T14:16:52.984Z" --- ::blog-article-summary Résumé de l'article - Une SCI peut cumuler le statut LMNP tant que la location meublée reste accessoire et occasionnelle. - Les revenus issus de la location meublée doivent représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel HT de la SCI. - L’activité meublée doit rester ponctuelle (locations saisonnières ou temporaires) pour éviter la requalification en activité commerciale. - Si ces conditions sont respectées, la SCI conserve l’imposition à l’IR, les associés sont imposés sur leur quote-part et bénéficient du régime des plus-values des particuliers. - En cas de dépassement des seuils ou d’activité régulière, la SCI bascule à l’IS, impliquant une fiscalité plus lourde, une comptabilité commerciale et la perte du régime des plus-values des particuliers. :: Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez si vous pouvez cumuler **SCI et LMNP** ? Bonne nouvelle : c’est possible, mais pas sans conditions. Entre souplesse de gestion, fiscalité allégée et risque de bascule à l’impôt sur les sociétés, ce montage attire autant qu’il interroge. Dans cet article, vous découvrirez comment fonctionne le cumul SCI et LMNP, les conditions à respecter, les risques à éviter et les avantages à en tirer selon votre situation. ## Est-il possible de cumuler SCI et LMNP ? Il est **tout à fait possible de cumuler une** [**SCI**](https://www.clementine.fr/juridique/creation-sci-en-ligne/) **et le statut de LMNP**, mais seulement sous certaines conditions. La SCI, par nature, est une structure civile destinée à gérer un patrimoine immobilier sans exercer d’activité commerciale. Elle est donc naturellement orientée vers la location nue, qui génère des [revenus fonciers](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/revenus-fonciers-comment-sont-ils-imposes/). En revanche, la location meublée, qu’elle soit [professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP)](https://www.clementine.fr/blog/creation-et-financement/lmp-ou-lmnp/), relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car elle est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale. Cela dit, une SCI peut tout de même proposer de la location meublée tant que cette activité reste **limitée et accessoire**. Dans ce cas, elle peut bénéficier du régime LMNP sans perdre sa nature civile. ## Quelles sont les conditions pour cumuler SCI et LMNP ? Pour qu'une SCI reste imposée à l'impôt sur le revenu (IR) et ne bascule pas automatiquement à l'impôt sur les sociétés (IS), elle doit respecter deux conditions : 1. **Plafond de revenus** : les revenus de location meublée doivent représenter moins de 10 % du chiffre d'affaires annuel HT de la SCI 2. **Caractère occasionnel** : l'activité de location meublée doit rester ponctuelle, sans habitude ni régularité Ces règles garantissent le maintien du caractère civil de la SCI, dont la vocation première est la gestion de biens immobiliers nus. Une activité trop commerciale entraîne un changement de régime fiscal. ### Le plafond de revenus à respecter Pour cumuler une SCI et LMNP, la proportion des revenus issus de la location meublée ne doit pas excéder 10 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes de la SCI. Cette limite assure que la location meublée reste une activité accessoire. Exemple : si la SCI perçoit 50 000 € de loyers annuels au total, la part des loyers meublés ne peut excéder 5 000 €. ::callout{type="info"} 💡 **À savoir** : l'administration fiscale accepte un dépassement ponctuel du seuil de 10 %, à condition que la moyenne sur quatre années consécutives (année en cours incluse) reste inférieure à ce seuil. :: ### Le caractère occasionnel de l'activité La location meublée ne doit pas être exercée de manière régulière ou systématique. Sont tolérées : - Les locations saisonnières (vacances, week-ends ponctuels...) - Les mises en location temporaires et non récurrentes ::callout{type="info"} 💡 **À savoir** : même avec de faibles revenus, une activité récurrente peut suffire à requalifier l'activité de la SCI en commerciale. :: **Lorsque les deux conditions sont respectées**, la SCI conserve son imposition à l'IR avec plusieurs avantages : - Chaque associé est imposé personnellement selon sa quote-part - Application du régime des plus-values immobilières des particuliers - Pas d'imposition au niveau de la société Cela permet aussi d’optimiser le plafond des 23 000 € de recettes LMNP par an et par associé. Par exemple, deux associés à 50 % peuvent louer un bien meublé générant jusqu’à 46 000 € de recettes annuelles, tout en conservant le régime de la SCI à l’IR. En revanche, si **l'une des deux conditions n'est pas respectée**, la SCI bascule automatiquement à l'IS, avec des impacts fiscaux majeurs : - Perte du régime des plus-values des particuliers - Imposition des bénéfices au niveau de la société - Fiscalité plus lourde en cas de revente - Double imposition potentielle (société puis associés) :resource-insert{slug=guide-creation-sci} ## Quelles sont les conséquences du cumul des statuts de SCI et de LMNP ? Cumuler une SCI avec une activité de location meublée peut offrir des [avantages fiscaux](https://www.clementine.fr/blog/creation-et-financement/avantages-fiscaux-sci/), mais ce choix **entraîne aussi des effets juridiques et comptables** à ne pas sous-estimer. ### Si la location meublée reste occasionnelle Lorsque les revenus issus de la location meublée : - ne dépassent pas **10 %** du chiffre d’affaires total de la SCI - ou restent sous le seuil de **23 000 € par an** la société conserve son **régime fiscal à l’**[**impôt sur le revenu (IR)**](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/le-regime-de-limpot-sur-le-revenu-ir/). 👉 Cela reste un cadre **souple** avec des **avantages** : - pas d’obligation de comptabilité commerciale complète - imposition directe entre les mains des associés - maintien du régime des plus-values des particuliers en cas de revente La SCI peut ainsi bénéficier des **avantages du statut LMNP** (amortissements, déductions de charges...) sans basculer à l’impôt sur les sociétés. C’est donc un montage intéressant pour les **revenus modérés** ou les **locations ponctuelles**. ### Si la location meublée devient habituelle Lorsque l’activité meublée devient **régulière** ou dépasse les seuils ci-dessus, la SCI est **automatiquement soumise à l’**[**impôt sur les sociétés (IS)**](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/le-regime-de-limpot-sur-les-societes-is/). 👉 Ce changement implique : - une comptabilité commerciale complète - la production de comptes annuels - souvent, l’intervention d’un [expert-comptable](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/expert-comptable-sci/) Fiscalement, les bénéfices sont imposés à **15 % jusqu’à 38 120 €**, puis à **25 % au-delà**, avec la possibilité de déduire : - les amortissements du bien et des travaux - la rémunération du gérant - et l’ensemble des charges liées à la gestion Cependant, la revente devient moins favorable : la plus-value relève du **régime professionnel**, sans abattement pour durée de détention, et les bénéfices distribués subissent la [flat tax](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/flat-tax/) (31,4 % en 2026). ### Tableau comparatif : SCI et LMNP au réel vs SCI à l’IS | **Critères** | **SCI + LMNP au réel (IR)** | **SCI à l’IS** | | --- | --- | --- | | **Fiscalité des revenus** | Imposition au nom des associés (IR) | Imposition à taux fixe (IS 15 % / 25 %) | | **Comptabilité** | Simplifiée | Commerciale, avec bilan annuel | | **Charges déductibles** | Frais d’entretien, assurance, gestion | Amortissements, rémunération du gérant, frais d’acquisition | | **Régime des plus-values** | Particuliers, avec abattement progressif (exonération après 22 ans) | Professionnel, sans abattement pour durée de détention | | **Déficits imputables** | Uniquement sur les revenus LMNP | Sur le résultat global de la société | | **Complexité de gestion** | Faible | Élevée (expert-comptable souvent nécessaire) | | **Pertinence** | Revenus limités, gestion patrimoniale | Activité régulière, logique d’entreprise | 👉 Utilisez **le** [**simulateur LMNP**](https://www.clementine.fr/blog/calculateurs/simulateur-lmnp/) **de Clementine.fr** pour savoir quel régime choisir. ::markdown-faq{data-color="primary"} ## FAQ ### Quelle est la différence entre SCI et LMNP ? La SCI est une structure juridique destinée à gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, tandis que le LMNP est un régime fiscal applicable à la location meublée non professionnelle exercée à titre individuel ou via une société. ### Quel statut pour faire du LMNP ? Pour faire du LMNP, vous pouvez opter pour le statut de particulier en nom propre ou créer une société civile (SCI), à condition que l’activité reste occasionnelle et les recettes inférieures à 23 000 € par an ou 10 % des revenus de la société. ::