--- path: /blog/creation-et-financement/fiscalite-sci/ title: "Fiscalité SCI : IR ou IS, quel régime choisir en 2026 ?" description: "Vous envisagez de créer une SCI pour gérer votre patrimoine immobilier ? Le choix du régime fiscal constitue une décision stratégique déterminante pour la rentabilité de votre investissement. Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : chaque option présente des avantages spécifiques en matière de fiscalité en SCI." seo: title: "Fiscalité de la SCI en 2026 : guide complet IR vs IS" description: "Comment choisir entre IR et IS pour votre SCI ? Comparatif complet : taux d'imposition, amortissement, plus-values, IFI. Optimisez votre fiscalité en 2026." slug: "fiscalite-sci" cover: src: "https://images.ctfassets.net/97bcek6xbwhd/2gPPYfovlC6ScQfHvCx1fy/a29feac84181c9316a2ddbcf110d4a43/fiscalitÃ__SCI.webp" alt: "Cover article Fiscalité SCI" width: 1920 height: 1080 wordCount: 2722 readingTime: 13 cta: "creation" category_slug: "creation-et-financement" category_title: "Création et financement " author_slug: "lea-nguyen" author_name: "Léa Nguyen" author_job: "Head of Legal" author_bio: "Head of Legal spécialisée en droit des affaires, Léa décrypte les enjeux réglementaires pour en faire des outils de pilotage stratégique au service des entreprises en croissance." author_avatar: src: "https://images.ctfassets.net/97bcek6xbwhd/4RSGLfop8IZHuNXpSngauH/b26904103944bda19659162cddf3149f/lea-nguyen.webp" alt: "Photo de profil de Léa Nguyen" width: 512 height: 512 author_linkedin: "https://www.linkedin.com/in/l%C3%A9a-nguyen-a00b5274/" resource_slug: "guide-creation-sci" publishedAt: "2026-01-05" updatedAt: "2026-08-24T13:52:55.454Z" --- ::blog-article-summary Résumé de l'article - Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, avec une imposition directe des associés sur leur quote-part des revenus fonciers, prélèvements sociaux inclus. - L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’imposer la SCI elle-même, d’amortir le bien immobilier et de ne taxer les associés qu’en cas de distribution de dividendes. - Le choix entre IR et IS dépend principalement de la tranche d’imposition des associés, de la durée de détention du bien et de la stratégie de revenus ou de capitalisation. - Les plus-values sont fortement différentes selon le régime : abattements et exonération totale à long terme à l’IR, taxation sans abattement à l’IS. - La SCI peut aussi être concernée par l’IFI et la TVA selon son régime fiscal, la nature des biens et le type de location exercée. :: Vous envisagez de créer une SCI pour gérer votre patrimoine immobilier ? Le choix du régime fiscal constitue une décision stratégique déterminante pour la rentabilité de votre investissement. Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : chaque option présente des avantages spécifiques en matière de **fiscalité en SCI.**  Quelles sont les différences entre ces deux régimes ? Comment optimiser l'imposition de votre société civile immobilière ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir pour faire le bon choix et maîtriser la fiscalité de votre SCI en 2026. ## Quel est le régime fiscal par défaut d'une SCI ? ### Qu'est-ce qu'une SCI ? La [Société Civile Immobilière](https://www.clementine.fr/juridique/creation-sci-en-ligne/) est une **structure juridique** permettant à plusieurs **personnes de détenir** et **gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.** Sa fiscalité constitue un enjeu majeur puisqu'elle détermine le montant des impôts dus et influence directement la rentabilité de l'investissement. ### Le principe de transparence fiscale Par défaut, la [**SCI**](https://www.clementine.fr/blog/creation-et-financement/sci/) **est soumise à l'**[**impôt sur le revenu**](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/le-regime-de-limpot-sur-le-revenu-ir/) (IR) et bénéficie du principe de **transparence fiscale :** elle ne paie aucun impôt directement. Chaque associé est imposé personnellement sur **sa quote-part** des [revenus fonciers](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/revenus-fonciers-comment-sont-ils-imposes/) générés par la société, **proportionnellement à sa participation au capital**. Ces revenus sont déclarés dans la **catégorie des revenus fonciers** et soumis à l'imposition selon la **tranche marginale d'imposition** (TMI) personnelle de chaque associé. Les taux d'imposition progressifs s'échelonnent de 0% à 45%. **S'ajoutent systématiquement** les **prélèvements sociaux de 17,2%,** quel que soit le niveau de revenus du foyer fiscal. **Exemple concret :** Une SCI génère 100 000 € de revenus fonciers nets. Un associé détenant 50% des parts déclare une quote-part de 50 000 €. Avec une TMI de 30%, il paiera : - Impôt sur le revenu : 50 000 × 30% = 15 000€ - Prélèvements sociaux : 50 000 × 17,2% = 8 600€ - Total : 23 600 € ### Les charges déductibles en SCI à l'IR  **Le résultat foncier de la SCI** se calcule en **déduisant des loyers bruts** l'ensemble des **charges déductibles** supportées dans l'année.  **Les principales charges déductibles sont :** - Les intérêts d'emprunt immobilier (capital non déductible) - Les travaux d'entretien et de réparation du bien - Les assurances (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés) - Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire - Les frais de gestion et honoraires d'agence - La taxe foncière - Les [honoraires d'expert-comptable](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/prix-expert-comptable/) ::callout{type="info"} **💡 À savoir :** l'amortissement comptable du bien immobilier n'est pas déductible en SCI à l'IR ! :: ### Les obligations déclaratives à l'IR  La **SCI à l'impôt sur le revenu** implique **deux niveaux de déclaration distincts.** #### 1\. Déclaration de la SCI La société doit déposer le [**formulaire 2072**](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/formulaire-2072/) indiquant le [**résultat de l'exercice**](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/resultat-net-comptable/) et sa répartition entre les associés. Cette **déclaration** reste **obligatoire** **même si le résultat est nul.** Le dépôt doit intervenir avant mai de l'année suivante (N+1). #### 2\. Déclaration de chaque associé Chaque **associé intègre sa quote-part** dans sa déclaration de revenus personnelle selon deux modalités : - **Régime** [**micro-foncier**](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/micro-foncier/) (si **revenus fonciers < 15 000 €**) : déclaration simplifiée sur le formulaire 2042 avec application automatique d'un abattement forfaitaire de 30% censé couvrir l'ensemble des charges, sans justificatif à fournir ; - **Régime réel** (si **revenus fonciers ≥ 15 000 €** OU **sur option**) : déclaration détaillée via le formulaire 2044 permettant de déduire toutes les charges réelles. Ce régime devient obligatoire au-delà de 15 000 €, mais peut être choisi volontairement en dessous si vos charges réelles dépassent 30% des revenus locatifs. ## Pourquoi opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) ?  ### Le fonctionnement de la SCI à l'IS #### Le principe de l’imposition à l’IS **L'option pour l'**[**impôt sur les sociétés**](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/le-regime-de-limpot-sur-les-societes-is/) modifie radicalement le mode d'imposition de la SCI. La **société devient redevable de l'impôt directement** sur ses bénéfices, calculés selon les règles comptables des entreprises. Les **associés** ne sont plus **imposés** sur les revenus fonciers mais **uniquement sur les** [**dividendes**](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/versement-des-dividendes/) **effectivement distribués**, soumis à la [flat tax](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/flat-tax/) de 31,4% (12,8% d'impôt sur le revenu + 18,6% de Prélèvements Sociaux - PS) en 2026 ou au barème progressif (+18,6 % PS) ::callout{type="info"} **💡 À savoir : cette option est irrévocable**. Une fois la SCI soumise à l'IS, il devient impossible de revenir au régime de l'impôt sur le revenu, même en cas de changement de situation ou de stratégie patrimoniale. :: #### Les taux d'imposition en 2026 Les [**taux d'imposition IS en 2026**](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/taux-is/) s'appliquent de **manière progressive** selon le bénéfice réalisé : - **Taux réduit de 15%** sur les **premiers 42 500 €** de bénéfices (sous conditions : chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros ET capital détenu à au moins 75% par des personnes physiques) ; - **Taux normal de 25% au-delà** de 42 500 €.  ### L'amortissement, principal avantage fiscal  #### Le principe de l'amortissement comptable [L'amortissement](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/quest-ce-quun-amortissement-et-comment-le-calculer/) constitue **l'avantage fiscal majeur de la SCI à l'IS.** Il s'agit d'une charge comptable qui permet de constater la [**dépréciation**](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/depreciation-comptabilite/) **progressive du bien immobilier** due à son usage et au temps. Concrètement, la **valeur du bâti** (hors terrain, qui ne se déprécie pas) est répartie sur une **durée estimée de 20 à 40 ans** selon la nature du bien. Chaque année, la SCI déduit une **fraction de cette valeur** de son résultat imposable, **réduisant ainsi mécaniquement l'impôt dû.** #### Exemple concret d'optimisation Une SCI acquiert un bien de 500 000 € dont **400 000 € de bâti.** Sur 30 ans, **elle amortit donc 13 333 € par an** (400 000 / 30). **L’économie pour la SCI est conséquente :** si son bénéfice reste inférieur à 42 500 €  et que son taux d’IS est donc de 15%, ces 13 333 € d'amortissement représentent une économie d'IS de 2 000 € (13 333 × 15%).  ::callout{type="info"} **💡À savoir :** l'amortissement est une charge comptable qui ne correspond à aucune sortie de trésorerie réelle, contrairement aux autres charges. Votre trésorerie reste donc intacte tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. :: ### Les autres avantages de l'IS Au-delà de l'amortissement, la [SCI à l'IS présente **plusieurs atouts fiscaux**](https://www.clementine.fr/blog/creation-et-financement/avantages-fiscaux-sci/) **supplémentaires.** #### Des charges déductibles élargies La **SCI à l'IS** peut déduire **toutes les charges admises à l'IR**, auxquelles s'ajoutent :  - **La rémunération du gérant** (sous conditions strictes de conformité au marché) ; - **Les salaires versés aux associés** actifs dans la gestion ; - **Les charges sociales** correspondantes. #### Le report déficitaire sur 10 ans Contrairement à l'IR où le déficit foncier ne peut être reporté que sur les revenus fonciers futurs, la **SCI à l'IS peut reporter ses déficits sur les bénéfices des 10 années suivantes.** Ce mécanisme **permet d'absorber progressivement les pertes initiales** liées aux travaux ou aux intérêts d'emprunt. #### Aucune imposition des associés sans distribution Les **associés** ne sont **imposés** que sur les **dividendes effectivement distribués.** Si la SCI conserve ses bénéfices en trésorerie pour financer des travaux ou constituer des réserves, les associés ne **paient aucun impôt personnel**, contrairement à l'IR où ils sont imposés même sans percevoir d'argent. ### Les inconvénients majeurs de l'IS [Malgré ses avantages](https://www.clementine.fr/blog/creation-et-financement/sci-avantages-inconvenients/), l'**option pour l'IS** présente des **contraintes importantes** à bien mesurer avant de se décider :  - **Option irrévocable :** une fois la SCI soumise à l'IS, il devient impossible de revenir au régime de l'impôt sur le revenu, même si votre situation patrimoniale ou fiscale évolue défavorablement ;  - **Double imposition :** les bénéfices subissent d'abord l'IS (15% ou 25%), puis lors de leur distribution aux associés, la flat tax de 31,4% ou le barème progressif, ce qui réduit significativement la [rentabilité](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/seuil-de-rentabilite/) nette perçue ; - [**Obligations comptables complexes**](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/comptabilite-sci/) : la SCI doit tenir une comptabilité d'entreprise complète (bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2065), rendant quasi-obligatoire le recours à un [expert-comptable](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/expert-comptable-sci/);  - **Coûts de gestion élevés :** entre la comptabilité, l'expertise comptable et les formalités, comptez au minimum 1 500 € par an de frais incompressibles, voire davantage selon la complexité. ## IR ou IS : quel régime choisir pour votre SCI ? | | Impôt sur le revenu (régime par défaut) | Impôt sur les sociétés (sur option volontaire) | | --- | --- | --- | | Taux d'imposition | TMI de 0% à 45% + 17,2% PS | 15% (≤ 42 500€) ou 25% | | Qui paie ? | Chaque associé sur sa quote-part (Société transparente) | a SCI (IS) + associés paie la flat tax 31,4% si dividendes distribués | | Plus-values immobilières | Exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS) | Taux IS fixe, aucun abattement pour durée | | Idéal pour vous si : | TMI inférieure à 30%

Détention long terme (> 22 ans)

Besoin des revenus locatifs

Simplicité privilégiée | TMI supérieure à 41%

Détention courte (< 20 ans)

Capitalisation des bénéfices

Fort potentiel d'amortissement | **Le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés** dépend de votre **situation patrimoniale**, de vos objectifs d'investissement et de votre horizon de détention.  Voici un tableau comparatif pour vous aider à trancher :  | **Critère** | **SCI à l’IR** | **SCI à l’IS** | | --- | --- | --- | | Imposition | TMI associé (0% à 45%) + 17,2% de PS | Taux fixe : 15% ou 25% | | Amortissement du bien | ❌ Non déductible | ✅ Déductible | | Réversibilité | ✅ Option IS possible | ❌ Irrévocable | | Report de déficit | Sur revenus fonciers uniquement | Sur 10 ans, tous bénéfices | | Imposition associés | ❌ Systématique, même sans distribution | ✅ Uniquement sur dividendes | | Obligations comptables | ✅ Simple (2072 + 2044/2042) | ❌ Lourdes (bilan, liasse 2065) | | Coûts de gestion | ✅ Faibles | ❌ Élevés | | Idéal pour | TMI faible, revente moyen terme, simplicité | TMI élevée, détention long terme, revenus élevés | ## Comment sont imposées les plus-values immobilières en SCI ?  ### Les plus-values en SCI à l'IR #### Le régime fiscal applicable **En SCI à l'impôt sur le revenu**, les plus-values immobilières suivent le **régime des particuliers**, avec un **taux global de 36,2%** (19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). L'avantage majeur réside dans les **abattements progressifs** pour durée de détention, selon les [règles fiscales applicables](https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-exonerees). #### Les abattements pour durée de détention | **Durée de détention** | **Abattement IR** | **Abattement PS** | | --- | --- | --- | | Moins de 6 ans | 0% | 0% | | De 6 à 21 ans | 6% par an | 1.65% par an | | 22ème année | 4% | 1.60% par an | | De 23 à 30 ans | \- | 9% par an | | **Exonération totale** | **22 ans** | **30 ans** | #### Exemple de calcul :  Sur une plus-value de 100 000 € après 15 ans de détention : - **Abattement IR :** 6% × 10 ans = 60% → Base imposable : 40 000 € → Impôt : 7 600 € - **Abattement PS :** 1,65% × 10 ans = 16,5% → Base imposable : 83 500 € → PS : 14 362 € - Total : 21 962 € (taux effectif 22%) ### Les plus-values en SCI à l'IS  #### Le régime des plus-values professionnelles **En SCI à l'IS**, les plus-values immobilières suivent le régime des **plus-values professionnelles.** Elles **s'ajoutent au résultat de l'**[**exercice**](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/exercice-comptable-quest-ce-que-cest/) et sont **imposées aux taux d’IS :** 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfice, puis 25% au-delà. Contrairement au régime IR, **aucun abattement pour durée de détention n'est applicable**, quelle que soit l'ancienneté du bien. #### Exemple comparatif sur 15 ans de détention Pour une plus-value de 100 000 € détenue depuis 15 ans : - IS sur 42 500 € : 6 375 € (15%) - IS sur 57 500 € : 14 375 € (25%) - Total IS : 20 750€ À 15 ans, l'**IS reste légèrement plus avantageux.** ### IR ou IS : quel régime pour vos plus-values ? Le choix du régime fiscal impacte directement la taxation de vos plus-values selon votre durée de détention prévue Voici un tableau comparatif selon la durée de détention : | **Durée détention** | **SCI IR (impôt)** | **SCI IS (impôt)** | **Meilleur régime** | | --- | --- | --- | --- | | 10 ans | ~30 000 € | ~21 000 € | IS | | 15 ans | ~22 000 € | ~21 000 € | IS | | 22 ans | 0 € (exonéré IR) | ~21 000 € | IR | | 30 ans | 0 € (exonéré total) | ~21 000 € | IR | L'IS est avantageux pour les détentions courtes (moins de 20 ans), tandis que l'IR devient nettement supérieur au-delà de 22 ans grâce à l'exonération totale. ::callout{type="info"} **💡 À savoir :** en SCI à l'IS, la plus-value de cession peut être étalée sur 3 ans (option possible) pour lisser la charge fiscale et éviter de franchir le seuil des 42 500 €. :: ## La SCI est-elle soumise à l'IFI et à la TVA ?  ### L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) L'[IFI](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/ifi-impot-fortune-immobiliere/) s'applique lorsque le **patrimoine immobilier** net taxable **excède 1 300 000 €** au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition. #### En SCI à l'IR **Les parts de SCI entrent dans le calcul de l'IFI** à hauteur de la [**valeur vénale**](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/valeur-venale) **des biens** immobiliers détenus. Les dettes afférentes aux biens (emprunts en cours) peuvent être déduites. Le calcul s'effectue ainsi : (Valeur des biens - Dettes) × Quote-part détenue par l'associé. #### En SCI à l'IS **Le régime IS** offre une **exonération partielle significative : les biens loués à des tiers** sont considérés comme des **actifs professionnels et donc exonérés d'IFI.** Seuls les biens mis gratuitement à disposition des associés (résidence secondaire personnelle, par exemple) restent imposables. Cette exonération peut réduire drastiquement, voire totalement supprimer, l'assiette IFI si tous les biens sont loués à des tiers. ### La TVA en SCI Par principe, la **SCI est exonérée de** [**TVA**](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/le-regime-reel-simplifie-de-tva/) pour la **location de logements nus** à **usage d'habitation** et la location de logements meublés sans prestations para-hôtelières. L'assujettissement obligatoire intervient **donc dans deux cas :** - **Location de locaux commerciaux** ou professionnels (bureaux, entrepôts, commerces) ; - **Location meublée avec au moins 3 services para-hôteliers parmi :** petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil de la clientèle Le taux de TVA applicable est de **20% sur les loyers hors taxes.** **L'assujettissement à la TVA** entraîne plusieurs **conséquences pratiques :** la SCI doit **facturer la TVA aux locataires** mais peut en contrepartie récupérer la TVA sur ses achats, travaux et investissements. Elle doit également **déposer des** [**déclarations de TVA**](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/declaration-tva/) mensuelles ou trimestrielles selon son chiffre d'affaires. ::callout{type="info"} **💡** **À savoir :** la SCI peut opter volontairement pour l'assujettissement à la TVA sur les locations commerciales, notamment pour récupérer la TVA sur des travaux importants de rénovation ou de construction. :: ::markdown-faq{data-color="primary"} ## FAQ ### **Quelle est la fiscalité d'une SCI ?** Par défaut, la SCI est soumise à l’IR : chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers et paie l'impôt selon sa tranche marginale (0% à 45%) plus 17,2% de prélèvements sociaux. La SCI peut opter pour l’IS avec des taux de 15% ou 25%, mais cette option est irrévocable. ### **Comment sont imposés les revenus locatifs d'une SCI ?**  En SCI à l'IR, les loyers sont imposés comme revenus fonciers après déduction des charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxes, assurances). En SCI à l'IS, les bénéfices sont imposés directement au taux IS (15% ou 25%), puis les dividendes distribués aux associés subissent la flat tax de 31,4% ou le barème progressif sur option. ### **Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI ?**  À l'IR : abattements progressifs sur les plus-values (exonération totale après 22-30 ans) et simplicité déclarative. À l'IS : amortissement du bien déductible, report de déficit sur 10 ans, exonération IFI partielle sur les biens loués, et imposition des associés uniquement sur les dividendes distribués. ### **Quel régime est le plus avantageux : IS ou IR ?**  L'IR convient aux TMI faibles (<30%), aux projets de revente à moyen-long terme (abattements PV) et à ceux qui privilégient la simplicité. L'IS est préférable pour les TMI élevées (≥41%), les détentions courtes (<20 ans), les revenus locatifs importants grâce à l'amortissement et l'optimisation IFI. ::