--- path: /blog/taxes-et-impots/ifi-impot-fortune-immobiliere/ title: "IFI 2026 : tout savoir sur l'impôt sur la fortune immobilière" description: "Êtes-vous sûr de bien connaître toutes les règles de l’IFI concernant votre patrimoine immobilier ? Chaque année, des milliers de contribuables se demandent s’ils sont concernés et comment réduire légalement leur facture. Comprendre l’Impôt sur la Fortune Immobilière, savoir quels biens sont imposables et quelles dettes peuvent être déduites est essentiel pour éviter les erreurs coûteuses." seo: title: "IFI 2026 : tout savoir sur l'impôt sur la fortune immobilière" description: "Découvrez qui est concerné par l’IFI, quels biens déclarer, quelles dettes déduire et comment calculer et optimiser votre impôt en 2026." slug: "ifi-impot-fortune-immobiliere" cover: src: "https://images.ctfassets.net/97bcek6xbwhd/5amfJNwc6vcjFowS5Ao5jb/91731f8671395f383614ee8c0faf7cee/IFII.png" alt: "image de couverture de l'article sur l'IFI" width: 1920 height: 1080 wordCount: 2074 readingTime: 10 cta: "expertise" category_slug: "taxes-et-impots" category_title: "Taxes et impôts" author_slug: "morgane-mercier" author_name: "Morgane Mercier" author_job: "Head of billing, collections & customer experience" author_bio: "Experte en facturation et relation client, Morgane simplifie les paiements et optimise la trésorerie pour concilier performance financière et satisfaction client." author_avatar: src: "https://images.ctfassets.net/97bcek6xbwhd/6BwXSQjczuMbjdkXlabpyt/2b7f2a61113a4616bf4a142714fa364d/morgane-mercier.webp" alt: "Photo de profil de Morgane" width: 512 height: 512 author_linkedin: "https://www.linkedin.com/in/morgane-mercier-a67b08184/" resource_slug: "" publishedAt: "2026-02-16" updatedAt: "2026-08-27T06:53:07.947Z" --- ::blog-article-summary Résumé de l'article - L’IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, hors placements financiers. - Il porte sur les biens immobiliers détenus en direct ou via des sociétés, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale et certaines exonérations spécifiques. - La base taxable correspond à la valeur vénale des biens diminuée des dettes déductibles existantes au 1er janvier. - Le montant est calculé selon un barème progressif jusqu’à 1,50 %, avec une décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€ et des réductions possibles pour dons. - La déclaration se fait en ligne avec le formulaire 2042-IFI et peut être optimisée légalement sous conditions strictes. :: Êtes-vous sûr de bien connaître toutes les règles de l’IFI concernant votre patrimoine immobilier ? Chaque année, des milliers de contribuables se demandent s’ils sont concernés et comment réduire légalement leur facture. Comprendre l’Impôt sur la Fortune Immobilière, savoir quels biens sont imposables et quelles dettes peuvent être déduites est essentiel pour éviter les erreurs coûteuses. On vous explique tout dans ce guide, avec des conseils clairs pour déclarer correctement votre IFI et optimiser votre fiscalité. ## Qu'est-ce que l'IFI et qui est concerné ?  ### Définition de l'IFI L'**Impôt sur la Fortune Immobilière** est un **impôt annuel** qui porte exclusivement sur le **patrimoine immobilier net** détenu par un [foyer fiscal](https://www.clementine.fr/blog/calculateurs/foyer-fiscal-impot-revenu/). Instauré en 2018, il remplace l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) avec une assiette resserrée : seuls les biens immobiliers sont désormais imposés.  En revanche, les **placements financiers** (actions, obligations, assurance-vie en euros, Plan d'Epargne en Actions) sont totalement exonérés. ### Le seuil d'imposition Vous devenez **redevable de l'IFI** lorsque votre **patrimoine immobilier net taxable** dépasse **1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier.** Ce montant correspond à la **différence** entre vos **actifs** immobiliers ([résidence principale](https://www.clementine.fr/blog/creation-et-financement/residence-principale-en-sci/), secondaires, locatifs, terrains, parts de [SCI](https://www.clementine.fr/blog/creation-et-financement/sci/)) et vos **dettes déductibles** (emprunts, travaux). En dessous de ce seuil, aucune déclaration ni paiement d'IFI n'est exigé. ### Le foyer fiscal IFI **Le foyer fiscal IFI diffère du foyer fiscal pour l'**[**impôt sur le revenu**](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/le-regime-de-limpot-sur-le-revenu-ir/). Il se compose des personnes suivantes au 1er janvier : - Personne seule (célibataire, veuve, divorcée, séparée) - Couples mariés, pacsés ou en concubinage notoire - Enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens ::callout{type="info"} 💡 **À savoir :** un enfant majeur rattaché à votre foyer fiscal pour l'impôt sur le revenu constitue un foyer IFI distinct. Il doit déclarer son propre patrimoine immobilier s'il dépasse 1,3 M€. :: ### Résidents et non-résidents Les **résidents fiscaux français** déclarent l'**intégralité de leur patrimoine immobilier**, qu'il soit situé en France ou à l'étranger. Les **non-résidents,** quant à eux, ne sont imposés que sur leurs **biens immobiliers situés en France.** Les **nouveaux résidents** bénéficient d'une **règle spécifique :** s'ils ont été domiciliés fiscalement à l'étranger pendant au moins 5 années consécutives avant leur installation en France, ils ne sont imposés que sur leurs biens français pendant les 5 premières années de résidence fiscale. ## Quels biens immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI ?  ### Les biens imposables #### Immeubles détenus directement L'IFI concerne l'ensemble des **biens immobiliers détenus en direct :** - Résidence principale - Résidences secondaires - Immeubles locatifs - Terrains à bâtir - Dépendances ::callout{type="info"} **💡 À savoir :** la résidence principale bénéficie d'un abattement automatique de 30% sur sa valeur lors du calcul de l'IFI. :: #### Détention indirecte Vous devez également **déclarer les biens immobiliers détenus via des structures** intermédiaires : - Parts de SCI  - Parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)  - Actions/parts de sociétés immobilières détenant plus de 50% d'actifs immobiliers  - Unités de compte immobilières en assurance-vie #### Droits immobiliers Les **droits réels immobiliers** entrent également dans l'assiette : - **Usufruit :** droit d'usage et de perception des revenus - **Nue-propriété :** propriété du bien sans jouissance - **Droit d'usage ou d'habitation :** droit personnel d'occuper le bien ### Les biens exonérés Certains biens immobiliers bénéficient d'**exonérations totales ou partielles :** | **Type de bien** | **Exonération** | **Conditions** | | --- | --- | --- | | Biens professionnels | Totale | Utilisés pour activité principale et nécessaires à son exercice | | [Location meublée LMP](https://www.clementine.fr/blog/creation-et-financement/lmp-ou-lmnp/) | Totale | Revenus locatifs > 23 000€ ET > 50% des revenus du foyer | | Bois et forêts | 75% | Engagement d'exploitation durable (groupements forestiers) | | Biens ruraux | 50 ou 75% selon conditions | Location par bail à long terme (minimum 18 ans) | ## Comment évaluer votre patrimoine immobilier pour l'IFI ? La **valeur de vos biens immobiliers pour l'IFI** correspond à leur [**valeur vénale**](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/valeur-venale) **réelle** au 1ᵉʳ janvier, c'est-à-dire le **prix auquel vous pourriez les vendre** dans des conditions normales de marché. Cette **évaluation doit être réaliste et justifiable** en cas de contrôle fiscal. Pour vous aider dans cette démarche, l'administration fiscale met à disposition l'outil Patrim sur [impots.gouv.fr](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R34630), qui recense les transactions immobilières réelles effectuées dans votre secteur géographique. ## Quelles dettes peuvent être déduites de l'IFI ?  ### Les conditions de déductibilité Pour être déductible de votre patrimoine immobilier taxable, une [**dette**](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/creance-et-dette/) doit remplir **trois conditions cumulatives :** - **Exister au 1ᵉʳ janvier** de l'année d'imposition - **Être afférente à un bien imposable** entrant dans l'assiette de l'IFI - **Être justifiée par des documents probants** (tableaux d'[amortissement](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/quest-ce-quun-amortissement-et-comment-le-calculer/), factures, attestations bancaires)  ### Les dettes déductibles Les **dettes suivantes** sont déductibles du patrimoine immobilier : - **Emprunts immobiliers :** capital restant dû au 1ᵉʳ janvier (hors [intérêts courus](https://www.clementine.fr/blog/comptabilite-social-et-juridique/interets-courus/)) - **Travaux :** dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement - **Taxe foncière :** montant dû au 1ᵉʳ janvier si non encore réglé - **Droits de succession :** part afférente aux biens immobiliers reçus - **Dépenses d'acquisition de parts de sociétés immobilières** En revanche, les dettes suivantes sont **non déductibles :** la taxe d’habitation (supprimée pour les résidences principales depuis 2023) et l’impôt sur le revenu portant sur les [revenus fonciers](https://www.clementine.fr/blog/taxes-et-impots/revenus-fonciers-comment-sont-ils-imposes/).  ::callout{type="info"} **💡 À savoir :** un mécanisme anti-optimisation s'applique si votre patrimoine excède 5 M€ ET que vos dettes dépassent 60% de sa valeur. Dans ce cas, seule une partie de vos dettes sera déductible. :: ## Comment calculer le montant de votre IFI ?  Voici comment calculer le montant de votre IFI en 5 étapes :  1. **Évaluer son patrimoine :** résidence principale, secondaires, terrains à bâtir, parts de SCI, SCPI. Evaluation à la valeur vénale au 1er janvier 2. **Recenser ses dettes :** emprunts immobiliers, travaux, droits de succession, dépenses d'acquisition des parts, taxes foncières 3. **Calculer le net taxable :** Actifs - Dettes déductibles. Seuil d’imposition 1 300 000 € 4. **Appliquer le barème :** 6 tranches progressives de 0 à 1,50%. Décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€ 5. **Déduire les réductions d’impôts :** Dons : Réductions de 75% plafonnées à 50 000 €. Plafonnement global de l’IFI à 75% des revenus.  ### Le barème progressif 2026 L'IFI se calcule par **application d'un barème progressif** sur votre patrimoine immobilier net taxable au 1ᵉʳ janvier 2026 : | **Tranche de patrimoine** | **Taux applicable** | | --- | --- | | Jusqu’à 800 000 € | 0% | | De 800 001 à 1 300 000 € | 0,50% | | De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70% | | De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1% | | De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25% | | Au-delà de 10 000 000 € | 1,50% | ⚠️ **Attention :** bien que le barème commence à 800 000 €, le seuil d'imposition reste fixé à 1 300 000 €. ### La décote pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€ Pour adoucir l'entrée dans l'imposition, une **décote s'applique automatiquement** si votre **patrimoine** se situe entre **1 300 000 € et 1 400 000 €.** Formule de calcul : Décote = 17 500 € - (1,25% × patrimoine net taxable) **Exemple de calcul complet :** Patrimoine net taxable : 1 350 000 € 1. Calcul IFI brut : - Tranche 0 - 800 000 € : **0 €** - Tranche 800 001 - 1 300 000 € : 500 000 × 0,5% = **2 500 €** - Tranche 1 300 001 - 1 350 000€ : 50 000 × 0,7% = **350 €** - **Total IFI brut = 2 850 €** 2. **Calcul décote :** 17 500 - (1 350 000 × 1,25%) = 17 500 - 16 875 = **625 €** 3. **IFI net à payer :** 2 850 - 625 = **2 225 €** ### Les réductions d'impôt #### Dons aux organismes d'intérêt général Vous bénéficiez d'une **réduction d'IFI de 75 % du montant des dons** effectués entre la date limite de déclaration de l'année N-1 et celle de l'année N, dans la **limite de 50 000 € de réduction.** Les organismes éligibles sont ceux **reconnus d'intérêt général situés en France** ou dans **l'Union européenne** (associations caritatives, fondations, œuvres). ::callout{type="info"} 💡 **À savoir :** les dons ouvrant droit à la réduction IFI ne peuvent pas simultanément bénéficier de la réduction d'impôt sur le revenu. Vous devez choisir entre les deux dispositifs ou répartir le montant du don entre IFI et IR. :: #### Le plafonnement de l'IFI Le **total de votre IFI 2026** et de votre **impôt sur le revenu 2025** ne peut excéder 75 % de vos revenus de l'année 2025. **Mécanisme :** si le total de votre IFI 2026 et de votre impôt sur le revenu 2025 dépasse 75 % de vos revenus 2025, l'IFI est réduit pour respecter ce plafond. **Exemple :** - IFI 2026 : 12 000 € - IR 2025 : 45 000 € - Revenus 2025 : 70 000 € - Total impôts = 57 000 € > 52 500 € (75% de 70 000 €) - Réduction IFI = 57 000 - 52 500 = 4 500 € - **IFI final = 12 000 - 4 500 = 7 500 €** ## Comment déclarer et payer l'IFI ?  ### Les formulaires à remplir La déclaration de l'IFI s'effectue obligatoirement par voie dématérialisée sur [impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/). Vous devez remplir : - **Formulaire 2042-IFI :** déclaration principale mentionnant l'ensemble de vos actifs immobiliers, vos dettes déductibles et le calcul de l'IFI ; - **Annexes 1 à 6 :** documents complémentaires selon votre situation (détail des biens, SCI, biens à l'étranger, usufruit, dettes...) - Case ØIF : à cocher sur votre déclaration de revenus 2042 pour signaler votre assujettissement à l'IFI. ### Les échéances 2026 Les **dates limites de déclaration et de paiement de l'IFI** suivent un **calendrier précis :** - **Déclaration :** les mêmes échéances que votre déclaration de revenus s'appliquent, soit entre mai et juin 2026 selon votre département et votre mode de déclaration (papier ou en ligne) ; - **Paiement :** l'IFI doit être réglé au plus tard le 15 septembre 2026 par prélèvement automatique, télépaiement ou prélèvement à l'échéance. ::callout{type="info"} **💡 À savoir :** certaines situations nécessitent des formulaires spécifiques : non-résidents (2042-IFI-COV), enfants majeurs rattachés (case 9GN), ou changements de situation familiale. :: ## Comment optimiser votre IFI ?  Plusieurs **dispositifs légaux** permettent de **réduire votre assiette taxable** ou le **montant de votre IFI** : - **Donation en nue-propriété :** transmettre la nue-propriété à vos enfants tout en conservant l'usufruit. Seul l'usufruitier déclare le bien ; - **Investissement en bois et forêts :** exonération de 75 % de leur valeur sous conditions ; - **Souscription au capital de PME :**  titres de PME opérationnelles totalement exonérés d'IFI ; - **SCI à l'IS avec biens professionnels :** biens loués à des tiers exonérés si conditions remplies ; - **Dons aux organismes d'intérêt général :** réduction d'IFI de 75% (plafond 50 000€). ::callout{type="info"} **💡 À savoir :** toute stratégie d'optimisation doit reposer sur un intérêt économique réel. L'administration fiscale peut requalifier les montages artificiels en abus de droit, entraînant des pénalités de 80% et des intérêts de retard. :: ::markdown-faq{data-color="primary"} ## FAQ ### Qui est soumis à la taxe sur le patrimoine immobilier (IFI) ?  Toute personne physique dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier est soumise à l'IFI. Les résidents fiscaux français déclarent l'intégralité de leur patrimoine immobilier, qu'il soit situé en France ou à l'étranger, tandis que les non-résidents ne déclarent que leurs biens situés en France. ### Quel est le seuil d'imposition pour l'IFI ?  Le seuil d'imposition de l'IFI est fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable. En dessous de ce montant, vous n'êtes pas redevable de l'IFI et n'avez aucune déclaration à effectuer. ### Comment savoir si je dois payer l'IFI ?  Pour déterminer si vous devez payer l'IFI, calculez votre patrimoine immobilier net au 1ᵉʳ janvier : actifs immobiliers (résidences, terrains, parts SCI) - dettes déductibles (emprunts, travaux, taxe foncière). Si le résultat dépasse 1 300 000 €, vous êtes redevable de l'IFI. ### Quel est le plafond d'IFI pour 2026 ? Le mécanisme de plafonnement limite le montant total de vos impôts à 75 % de vos revenus annuels. Si ce seuil est dépassé, l'IFI est automatiquement réduit. ::